A sharing economy elvére épülő szolgáltatások köre folyamatosan bővül: megoszthatunk autót, biciklit vagy éppen az otthonunkat. Utóbbi elképzelésre épül az Airbnb platformja, ami megjelenése óta ma már jelentősen eltér eredeti funkciójától: rövid távú otthonmegosztás  helyett számos tulajdonos egész évben elérhetővé teszi lakását, és ez komoly hatással van az ingatlanpiacra is. Bánóczi Anna, idén végzett corvinusos hallgató Új Nemzeti Kiválósági Program keretében Tudományos Diákköri Konferenciára készített dolgozatában vizsgálta a témát, amely idén a Közgazdálkodás és közpolitika szekcióban első helyezést ért el.

Írta: Puskás Amina; Kép: pexels.com

„Szabályozni a szabályozhatatlant” - ez annak a tanulmánynak a címe, amely az Airbnb ingatlanpiacra gyakorolt hatását vizsgálja. A téma aktualitását csak növelte a júliusban elfogadott, rövidtávú szálláshely kiadás korlátozását lehetővé tevő törvényjavaslat, melyet a szállodatulajdonosok már hosszú ideje szerettek volna elérni. Erről, és kutatásának eredményeiről kérdeztük Bánóczi Annát.

Milyen problémák teszik indokolttá az Airbnb szabályozását?

Sokat profitálhatunk a sharing economy elvére épülő szolgáltatásokból, hiszen jobban kihasználhatjuk az erőforrásokat, de az Airbnb tulajdonosoknak már nem feltétlenül ez a fő motivációjuk. A platform eredeti célja szerint magánszemélyek rövid távra kiadhatták üresen álló szobáikat, esetleg lakásukat, amikor épp távol voltak. Ehhez képest rengetegen vannak azok a tulajdonosok, akik kizárólag Airbnb kiadásra vettek és újítottak fel ingatlant. Professzionálisan ilyen alacsony terhek mellett ugyanakkor ez nem fenntartható. 

Jelenleg az Airbnb egyik fő értékajánlata, hogy összeköti a szálláskiadókat a szálláskeresőkkel, miközben a szálláskiadók kedvező adózási lehetőségek közül válogathatnak, és a  bérleti díj többszörösét kereshetik meg egy hónap alatt. 

Főként emiatt, illetve a gyenge szabályozások miatt  éri meg. Nem véletlenül szálltak be ilyen sokan a 2010-es évek második felében, azóta pedig egyre telítettebbé vált a piac. 

Kezdetben még annak is jövedelmező lehetett, aki hitelre vásárolt ingatlant, majd  megbízott egy céget, hogy kezelje a lakást. A külföldieknek magasabb áron adható ki éjszakánként egy ingatlan, ehhez képest alacsonyak a működtetési költségek, és viszonylag alacsony átalányadót kell fizetni. Ezen felül valamennyi adó még a várost illeti, de a legjelentősebb költség inkább az, hogy felkerülhessen a lakás a platformra. 

Próbálkoztak néhány belső kerületben több millió forintos kötelező parkolóhely-váltással, ehhez kötötték a kerülettől szükséges településképi engedély kiadását. Ennek hátránya viszont, hogy nem járul hozzá közvetlenül a lakóközösség életminőségének javulásához, azaz például nem csökken a zajszint vagy a mozgás az adott házban, és a pénzt sem biztos, hogy a lakókra fordítják.

Milyen eredményekre jutottál a kutatás során?

Először megnéztem, hogy néz ki az Airbnb üzleti modellje, és hogy miért népszerű itthon, majd a budapesti ingatlanpiac, valamint az Airbnb budapesti tevékenységének alakulását vizsgáltam. Összegyűjtöttem azt is, milyen jellegű szabályozások  jellemzők Európa nagyvárosaiban a leglazább, inkább adminisztratív korlátozásoktól egészen a tiltásig. 

Arra jutottam, hogy általában valamilyen időbeli keretet szabnak arra vonatkozóan, hogy hány éjszakát lehet kiadni. Ez azt takarja, ennyi napot tölthetnek ténylegesen ott a turisták, nem azt, hogy hány napig lehet hirdetni a szállást. Ehhez általában kapcsolódik valamilyen adminisztratív kötelezettség is, melynek célja a tevékenység és az adófizetés nyomonkövetése, az illegális tevékenység minimalizálása. Ezután következett a tényleges piacelméleti megközelítés vizsgálata. Az látszott, hogy az Airbnb valójában egy kapu a rövidtávú szálláskiadás, valamint a hosszútávú ingatlankiadás között.(Kép: Szép Zsóka)

Kiszámoltam, mi az az éves éjszakaszám, ahol elválik a két piac, azaz ahol még éppen mindegy, hogy melyikre lép be valaki. Ha kevesebb napban korlátozzák a lakások kiadását, akkor a lakások egy része teljes évre, vagy főszezonon kívül átkerülne az albérletpiacra, de persze ez a tulajdonos attitűdjétől is függ. Fontos, hogy a számítások a járvány előtti helyzetre vonatkoznak, a következő egy év áraiból számítva. Ennél a számításnál nem profitot hasonlítottam össze, hanem a bevétel és a költség nagyságát az adózás előtti részre vonatkoztatva. Most, ha valaki rendelkezik egy lakással, átlagosan 104 napnál mindegy, hogy albérletnek vagy Airbnb szállásnak adja ki, nagyjából ugyanannyi bevétel származik belőle mindkét piacon. Vagyis, 

ha 104 napig csak Airbnb-ként ad ki valaki egy szállást, annyi pénzt keres vele, mintha egész évben albérletként adná ki. 

Ebből kiindulva jutottam arra, hogy ha az évente kiadható éjszakák számát 90 napban korlátoznák, akkor a lakások egy része visszakerülne az albérletpiacra, vagy a tulajdonos eladná az ingatlanpiacon. Ha a szabályozások után ennél kevesebb napra lehet kiadni, akkor ez elmozdítja az albérletpiac felé a jelenleg Airbnb szállásként funkcionáló lakásokat. Hasonló módszerekkel ezt két évvel korábban is kiszámolták, akkor még 140 nap jött ki határnak. 

Ezt az Airbnb és az albérletek árai alapján számoltam, mind a kettő kínálati ára szerint, azaz valamennyire össze lehet hasonlítani a két esetben felmerülő költségeket. Az látható mindebből, hogy mostanra már sokkal szigorúbb szabályozásokkal lehetne elérni ugyanazt az eredményt. A kiszámolt 90 nap nagyjából lefedi a három hónap főszezont, amikor az egyetemistáknak kiadott lakásokat jól lehetne hasznosítani a belvárosban. 

Most tavasszal a koronavírus miatt az élet tesztelte azt, amit én is vizsgáltam. Amikor befejeztem a dolgozatot, a vírus miatt már nagyjából másfél hónap teljesen kiesett, és jónéhány lakás került vissza az ingatlanpiacra. 

Jelenleg ötezerrel kevesebb szállás van az oldalon, mint tavaly ilyenkor, pedig a tendencia növekvő volt ezidáig,  és a főszezon mindeddig jelentősen kiemelkedett az évben.

A korlátozás miatt esetlegesen visszakerülő albérletek viszont nem oldják meg lakhatási problémákat, mert ehhez túl kevés lakás van az Airbnb-n, valamint sok lakás áll üresen a városban, közülük több lakhatatlan állapotú. Ezeket az önkormányzati bérlakásokat fel lehetne újítani, ha a rövidtávú lakáskiadást adóztatnák a kerületek, de ez már más kérdés.

Milyen összefüggéseket látsz az eredményeid és a most megjelent törvényjavaslat között?

A megjelent kormányrendelet nem szabja meg pontosan a kiadható éjszakák számát, a helyi önkormányzatokra bízza a szabályozást. A helyzet erősen településfüggő is: itthon főként a főváros problémája ez. Utánanéztem még néhány nagyobb városnak itthon, de sehol sem jelentős a feltöltött szállások száma a város nagyságához mérten, nekünk nincs két akkora városunk, mint Barcelona és Madrid. 

Kép: pexels.com

Jogos lehet egyébként, hogy ezt a városok határozhatják meg, Spanyolországban is például teljesen eltérő rendszer működik a már említett Barcelonában és Madridban. Probléma lehet viszont, hogy a városoknak honnan lesz erőforrásuk, kellő piacismeretük  ahhoz, hogy a kiadható éjszakák számát megfelelően határozzák meg, és az általuk elvárt eredményeket hozó szabályokat alkossanak.  Veszélyes lehet, ha valamelyik budapesti kerületben megfelelő utánajárás és előkészületek nélkül hozzák meg az inézedéseket, mert a piacon nem lehet visszacsinálni az eseményeket. Például, ha az új szabályozások következtében hirtelen sokan adják el ingatlanjukat. 

A korlátozások mellett jellemző intézkedés még Európa több városában, hogy a maximálisan kiadható éjszakák számának elérése után is lehetőséget adnak a tevékenység folytatására, ám ekkor már magasabb terhek, komolyabb ellenőrzések, és külön regisztráció mellett. Ezzel megmarad a sharing-jelleg, de nem lehetetlenítik el azokat sem, akik üzletszerűen foglalkoznak a lakásuk szálláskként való kiadásával. 

Ez az üzleti profil most még hiányzik itthon, és a törvényjavaslatból sem tűnik úgy, hogy készülnének ilyen megoldásra, holott ez minden fél számára kompromisszumos megoldás lehetne.

Úgy látom, nem az a cél, hogy megkülönböztessék azokat, akik saját lakásuk üresen álló szobáit időszakosan adják ki, és azokat, akik befektetésként üzemeltetnek egy teljes lakást. Jelenleg ugyanis mind a két csoport milliós parkolóhely megváltási díjat fizet, ugyanannyi építményadót, holott az utóbbi csoport haszna jóval magasabb. Ez az, ami a befektetésszerű üzemeltetés felé tolja a tulajdonosokat. 

Nemzetközi példáknál milyen eredményei voltak a korlátozásnak?

Ezeket nem mérték még pontosan vissza, pedig érdemes lenne foglalkozni vele mielőtt minden nagyváros drasztikusan szabályozna. Én egy példát néztem meg részletesen, a berlinit, ahol 2016-ban betiltották teljes lakások kiadását. Akkor elég sok lakás került át az albérletpiacra, viszont ezt a törvényt pár éven belül mégis  visszavonták.

Kép: pexels.com

A tervezetthez hasonló intézkedést Londonban is hoztak, egyes körzetek szerződtek az Airbnb-vel, hogy töröljék a hirdetett lakást, ha elérte a maximális kiadási számot. Ezt viszont több profillal, tükrözött fotókkal gyakran kijátsszák. Fontos, hogy a kerületek egységesen kezeljék a szabályozást: átlátható legyen az adminisztráció, tudják követni, hogy ki mit csinál. Például ha adószámhoz van kötve az Airbnb szállásfeltöltés,  a város és az Airbnb is tudják ellenőrizni, hogy ugyanaz a lakás nem kerül-e fel kétszer. De Barcelonában volt olyan rendszer is, ami fizetett az illegális szálláshelyeket bejelentő vendégeknek.

Ha a korlátozást valóban be szeretnék tartatni, nagyon utána kell járni mindennek. Fontos lenne hazai részről a központi adminisztráció: kinek, melyik kerületben, hány és milyen lakása van, mennyi adót fizet utána és ehhez hasonló kérdésekkel kell foglalkozni. Ez azért fontos, hogy aki tényleg üzletszerűen csinálja, biztonságosan csinálhassa, és a főváros is megkaphassa belőle az őt illető pénzt, emellett pedig minden megfelelően legyen dokumentálva. 

Az Airbnb legyen egy olyan platform, ami összeköti a tulajdonosokat a vendégekkel, az illetékes önkormányzatok pedig ellenőrizhessék, mi történik a területükön. A végzett tevékenységnek megfelelően követeljék a teherviselést, mert 

nem mindegy, hogy valaki egy nyárra adja ki a lakását, amíg külföldön tartózkodik, vagy pedig luxusapartmant üzemeltet egész évben.